Самостоятельное согласование перепланировки квартиры vs услуги бюро под ключ: что выбрать?

Многие, задумывая перепланировку квартиры, часто не представляют себе трудности, с которыми придется столкнуться в процессе согласования с жилищной инспекцией. Особенно, если учесть, что ремонт и строительство связаны со значительными затратами, а затраты на согласование проекта могут еще больше ударить по бюджету. Но возможно ли сэкономить и разобраться с этим вопросом самому? В данной статье мы расскажем, как можно самостоятельно оформить перепланировку квартиры, насколько это выгодно и в каких ситуациях лучше обратиться к профессионалам.

Для прохождения этапа согласования необходимо начать с подготовки проектной документации и чертежа будущего плана квартиры. Важно отметить, что не все виды работ могут быть узаконены и не требуют согласования, такие как внешняя отделка, покраска стен, укладка плитки, остекление балкона и разбор антресолей. Однако запрещены любые работы, которые могут угрожать безопасности проживающих и ухудшать жилищные условия.

Примеры запрещенных работ включают перенос "мокрых зон" в жилые комнаты без гидроизоляции, снос несущих конструкций, присоединение лоджии к жилой комнате или перенос общедомового отопления на застекленный балкон для создания зимнего сада. Кроме того, невозможно присоединить к своей квартире нежилые технические помещения на этаже или чердаки, поскольку они принадлежат всем жильцам дома.

В итоге можно сказать, что долгий путь согласования начинается с проектной документации и чертежа будущего плана квартиры, но при этом важно помнить о том, что не все виды работ могут быть узаконены и требуют согласования, а также о том, что запрещены работы, которые могут угрожать безопасности проживающих и ухудшать жилищные условия.

При заключении договора под ключ, проектная компания выступает по доверенности. Профессионалы компании, в соответствии со всеми требованиями и спецификой проекта, подготовят необходимые документы, доставят их на дом и получат необходимые согласования от сторонних организаций, например, от автора проекта здания. Затем они подадут заявление от имени владельца квартиры.
Если вы планируете согласовывать перепланировку квартиры самостоятельно, необходимо подать заявку через форму на сайте для вызова инспектора Мосжилинспекции. Дата осмотра чистового ремонта квартиры назначается в течение 10 рабочих дней. Если у комиссии не будет обнаружено нарушений, будет составлен акт согласования перепланировки квартиры после ремонта в четырех экземплярах: для собственника, Росреестра, Мосжилинспекции и БТИ. Только экземпляр для собственника останется на руках. Акты будут поданы в БТИ и Росреестр инспекторами.
Иногда собственники квартир, не зная требований проекта, нарушают их, например, убирают переливной порог в санузле или зашивают стояки отопления в короб из гипсокартона. Квартиры с такими нарушениями не примут, поэтому для более надежной сдачи квартиры инспекция после предварительного осмотра специалистов является более безопасным вариантом.

Если вы решили провести перепланировку в своей квартире, то сперва вам нужно будет обновить технический паспорт.

Когда задача стоит на повестке дня, многие собственники не знают, что делать и как оформить документы корректно. Проектная организация может предложить услугу "договор под ключ", который позволяет заказчику получить готовый техпаспорт и сопутствующую документацию быстрее.

При согласовании на договор услуги, клентом необходимо только дать своё согласие и обеспечить доступ к квартире. Все взаимодействие с комиссией и приёмка осуществляются проектным бюро. Обычно специалисты проектного бюро уже знакомы с процедурой осмотра и знают, какие ошибки ремонта следует устранить перед приемкой.

Также проектная организация может сделать кадастровый учёт изменений в Росреестре, если это необходимо. Получение нового технопаспорта занимает несколько недель и все документы будут доставлены заказчику на дом в удобное время.

Важно понимать, что при любой перепланировке, которая приведет к изменению площади квартиры, необходимо обратиться в Росреестр. Процедуру можно произвести через МФЦ. Однако, стоит учесть, что кадастровый учет изменений и получение выписки из ЕГРН занимает минимум 14 рабочих дней, а процесс может растянуться на несколько месяцев.

Согласование перепланировки – довольно медленный и сложный процесс, особенно если речь идет об индивидуальных проектах, что часто бывает. Попытки сэкономить на проектной организации могут привести к отказам, множественным исправлениям при приеме квартиры, переделке ремонта и нарушению коммуникаций и стен. Исправление этих последствий обойдется гораздо дороже, чем стоимость услуг проектных организаций.

Создание проекта и подготовка документов, необходимых для подачи заявления на согласование перепланировки, для квартир площадью до 90 квадратных метров, стоит от 25 000 рублей и занимает не менее пяти рабочих дней.

Консультации специалистов, подготовка и доставка документов на дом и помощь в подписании акта о завершении работ могут обойтись в 5-10 тысяч рублей.

В среднем, цена за услуги согласования перепланировки квартиры под ключ, когда проектировщики оформляют все необходимые документы начиная с поиска доверенности до контроля за качеством ремонта, составляет около 70-80 тысяч рублей. При этом, оформление перепланировки под ключ может занять от 3 до 4 месяцев в зависимости от сложности проекта.

Исполнение услуг для квартир с нетипичными перепланировками обойдется дороже, как минимум на 60-120 тысяч рублей. Это объясняется тем, что проектировщикам необходимо консультироваться с авторами проекта дома, которые за свои услуги не берут оплату.

Безусловно, самостоятельное согласование перепланировки квартиры, за исключением оформления по типовым проектам, не особо экономит семейный бюджет. В случае, если у вас нет времени и желания погружаться в эту бумажную волокиту и отслеживать каждый этап работ, вместо этого лучше обратиться к специалистам. Среди проектных бюро в условиях конкуренции цены на услуги согласования перепланировки квартир не завышены, а зачастую предлагаются индивидуализированный пакет услуг для каждого клиента.

Важно отметить, что материал носит исключительно информационный характер, а цены на услуги актуальны на август 2020 года.

При решении вопроса о перепланировке жилых помещений необходимо руководствоваться главой 4 Жилищного кодекса РФ и постановлением Правительства Москвы № 508-ПП. Причем для каждой квартиры в зависимости от этажа, архитектурных особенностей здания, состояния коммуникаций и строительных конструкций, требования и запреты могут, и будут, отличаться.

Кроме того, перепланировка может потребовать переустройства квартиры. В таком случае, нужно учитывать дополнительные требования Московского жилищного инспектората (МЖИ). Например, если вы хотите установить или заменить газовые приборы на кухне на электрические, вам понадобится техник из Мосгаза, чтобы выполнить соответствующие работы. Также, если вы решили заменить газовую плиту на электрическую, вам понадобится электропроект квартиры. Для получения справки о выделенной мощности необходимо обратиться в управляющую компанию или товарищество собственников жилья. На двухкомнатную квартиру должно быть выделено не менее 4 кВт мощности.

Составление проекта перепланировки квартиры - серьезный и ответственный процесс. Однако, в некоторых случаях можно обойтись без привлечения специалистов.

Первый случай - когда необходимо только поменять расположение сантехники, плиты, создать кладовую, сдвинуть ненесущие перегородки, не связанные с санузлом или кухней, или сделать в них проемы. В этом случае подготовка эскиза перепланировки на основе копии поэтажного плана квартиры является допустимой и более дешевой опцией, чем составление полноценного проекта. Однако, если перечисленные работы относятся к видам работ, перечисленным в пунктах 2 и 3 Приложения 1 к постановлению № 508-ПП, то требуется составление полноценного проекта.

Второй случай - если квартира находится в одном из серийных домов, то можно выбрать подходящий типовой проект из каталога ОАО «МНИИТЭП». Однако стоит учитывать, что даже малейшее отклонение от типового проекта уже требует разработки полноценного проекта перепланировки, даже если это касается только расположения сантехники.

Для разработки нетипового проекта перепланировки и переустройства жилища рекомендуется обратиться в проектную организацию, которая имеет допуск СРО - это документ, дающий право вести проектные работы. С проектной организацией следует заключить договор на авторский надзор, который вместе со свидетельством о членстве компании в СРО и другими необходимыми документами передается в жилищную инспекцию.

На основе данных БТИ и схем коммуникации разрабатывается проект, который состоит из нескольких частей, согласно правилам ГОСТа.

Текстовая часть поясняет общие характеристики помещения, и показывает архитектурно-строительные решения. Кроме того, перечисляется инженерное оборудование, противопожарные и шумозащитные мероприятия.

Графическая часть включает в себя планы помещений до и после перепланировки с экспликацией (в том числе названий и площади комнат), схемы водоснабжения и канализации, план расположения сантехники и трубной разводки.

Приложения включают базу нормативной документации, рекомендации по производству работ и информационную справку. Эти сведения могут включать опорные регламенты, даты окончания проекта и запрещенные виды работ.

Для согласования перепланировки необходимо наличие специального проекта, иначе Мосжилинспекция не будет принимать документы. Однако, чтобы учитывать требования различных госорганов, требуются специальные знания в этой области, и поэтому у разработчиков проекта должен быть большой опыт в согласовании перепланировок. В противном случае, процесс получения всех разрешений и доработка проекта может затянуться на долгое время.

Вместе с проектом готовится техническое заключение, проводится его подготовка, которую осуществляет инженер проектной организации, или автор проекта дома, либо заменяющая его организация, если в доме затрагиваются несущие конструкции или используются деревянные или смешанные перекрытия. Информация об авторстве располагается в Мосжилинспекции или управляющей компании. Если автор неизвестен или такой организации уже не существует, следует обратиться к специалистам ГБУ «Экспертный центр».

Далее следует проводить замеры и осмотр квартиры, и, при необходимости, замеры соседних квартир сверху и снизу.

Как только будет получен проект перепланировки с техническим заключением, заявление на согласование перепланировки можно подавать. Физические лица обращаются в отделение МФЦ или заполняют форму на сайте, а также прикрепляют скан-копии. В данном случае проект перепланировки должен быть заверен электронной подписью, которую могут предоставить в проектной организации.

Для того, чтобы согласовать перепланировку квартиры, необходимо предоставить следующий список документов:

1. Заявление в Мосжилинспекцию с согласием всех собственников или нанимателей квартиры на перепланировку. Форму заявления можно получить из постановления Правительства Москвы № 508-ПП.
2. Паспорта заявителя и всех собственников квартиры.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру или договор социального найма. Если вы не имеете данных документов, то предоставьте выписку из ЕГРН (обязательно с синей печатью).
4. Проект перепланировки в двух экземплярах.
5. Техническое заключение о возможности перепланировки в двух экземплярах.
6. Доверенность, если заявление подает не собственник.
7. Технический паспорт на квартиру или поэтажный план и экспликация на помещение.

Если квартира находится в новом доме и технический паспорт отсутствует, то вам придется заказать его отдельно. Для этого можно обратиться в МосгорБТИ, МО БТИ или Ростехинвентаризацию. Если осмотр в квартире не проводился ранее или проводился более пяти лет назад, понадобится вызвать техника из соответствующей организации для осмотра, что может повлечь дополнительные расходы. Срок изготовления техпаспорта составляет около десяти рабочих дней. Если же проводилась техинвентаризация дома, то паспорта и планы помещений будут запрошены Мосжилинспекцией самостоятельно.

При необходимости согласования уже выполненной перепланировки квартиры, список документов остается аналогичным, за исключением двух пунктов. Вместо проекта перепланировки, нужно подготовить техническое заключение об оправданности и безопасности перепланировки. Подобное заключение готовит проектная организация или автор проекта дома. Технический паспорт следует принести в двух вариантах: первый паспорт до перепланировки, а новый, в котором все изменения отмечены красными линиями. Стоит отметить, что техническое заключение составляется, только если ремонтные работы уже выполнены.

При оформлении перепланировки квартиры в ипотеке, кроме стандартного списка документов, потребуется разрешение от банка, с которым заключен договор. Хотя Мосжилинспекция его не спрашивает, для того, чтобы избежать проблем с кредитом, необходимо его получить.

При согласовании перепланировки квартиры под ключ, проектировщики по доверенности займутся оформлением и подачей всех необходимых документов.

Оформление согласования перепланировки в Москве

Запрос на перепланировку подразумевает согласование определенного порядка действий в Москве у Мосжилинспекции. Оформление заявления и его рассмотрение занимает 20-30 рабочих дней. Опытные проектные организации тесно сотрудничают с административными органами и имеют все необходимые ресурсы для того, чтобы получить разрешение на перепланировку в кратчайшие сроки.

В случаях, когда перепланировка требует авторского надзора и разработки проекта, наряду с разрешением на перепланировку выдается журнал производственных работ. Он содержит в себе подробное описание технологических решений, утвержденный список материалов и четкую последовательность действий. Действительность разрешения ограничена годом, в редких случаях его можно продлить на срок до шести месяцев.

Существует закон, согласно которому все изменения в конфигурации помещения должны быть внесены в новый технический паспорт и зарегистрированы в Росреестре. Только после этого процедура согласования перепланировки квартиры может считаться завершенной. Если вы решили осуществить согласование перепланировки помещения самостоятельно, вам придется выполнить следующие действия.

Первым шагом будет подготовка документации для подачи заявления на согласование. В случае самостоятельной процедуры вам придется заняться получением технического паспорта БТИ и вызовом техника для осмотра помещения. Кроме того, вы должны разобраться в заполнении заявления и подготовить необходимое количество копий документов для подачи в Мосжилинспекцию. После этого вы должны отнести документы в МФЦ и общаться с представителями контролирующих органов, чтобы завершить процедуру согласования перепланировки квартиры.

Фото: freepik.com